Elle est incontournable dès lors qu'il y a imbrication du domaine public et du domaine privé (ex : un équipement municipal, une dalle publique ou un transport en commun situé sous des logements privés) ou pour les grands complexes urbains mixtes (centre commercial, bureaux, habitations et parkings superposés) où la gestion en copropriété classique bloquerait structurellement les prises de décision.
Division en volumes : structurer l'immobilier complexe
Superposition de commerces, bureaux, logements et parkings : l'imbrication des usages exige un cadre juridique sur mesure. Nous concevons la division en volumes de vos ensembles immobiliers complexes pour garantir l'indépendance de chaque entité.
Qu’est-ce que la division en volumes ?
Gérer la superposition des propriétés en trois dimensions.
Contrairement à une copropriété classique qui divise un immeuble en lots indissociables d'un terrain commun, la division en volumes permet de scinder la propriété de l'espace en trois dimensions (en intégrant le sol, le sous-sol et l'espace aérien). Chaque volume constitue une véritable propriété foncière distincte, autonome et indépendante.
Cette technique juridique de pointe, maîtrisée par nos Géomètres-Experts, est indispensable pour les ensembles immobiliers complexes qui superposent des usages ou des maîtrises d'ouvrage incompatibles (commerces au rez-de-chaussée, logements sociaux ou privés dans les étages, parking public en sous-sol, gare...). Elle permet d'éviter l'indivision forcée et la lourdeur décisionnelle de la loi de 1965 sur la copropriété.
Pourquoi opter pour la division en volumes ?
L'imbrication d'ouvrages publics et privés ou la cohabitation d'acteurs aux intérêts très divergents (bailleurs sociaux, investisseurs commerciaux, copropriétaires privés, collectivités) au sein d'un même îlot urbain nécessite une flexibilité de gestion que la copropriété ne permet pas. La division en volumes garantit l'indépendance de décision, d'entretien et de financement de chaque entité volumétrique.
Notre cabinet vous accompagne de A à Z sur ces montages complexes : réalisation des plans et coupes en 3D (Z NGF), rédaction de l'État Descriptif de Division en Volumes (EDDV), définition fine des servitudes croisées (réseaux, passages, appuis, accroches) et création de l'organisation gestionnaire, souvent sous la forme d'une ASL (Association Syndicale Libre) ou d'une AFUL.
01
Indépendance juridique
Éviter le carcan de la copropriété pour des ouvrages superposés aux gestions ou statuts incompatibles.
02
Servitudes maîtrisées
Définir avec une extrême précision les droits d'appui, de surplomb, de passage et l'intégration des réseaux communs.
03
Sécurité opérationnelle
Rédaction des EDDV, des statuts d'AFUL/ASL et du cahier des charges pour pérenniser l'ensemble immobilier.
Pourquoi choisir Nicolas Associés ?
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Foire aux questions (FAQ)
Retrouvez les réponses aux questions fréquentes concernant les montages complexes et la division en volumes.
Dans quel cas la division en volumes est-elle obligatoire ou recommandée ?
Quelle est la différence entre une copropriété et une division en volumes ?
En copropriété, le sol (le terrain) est une "partie commune" appartenant à tous ; chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes (tantièmes). En division en volumes, il n'y a pas de parties communes ni de quotes-parts au sens de la loi de 1965. Chaque propriétaire est seul et unique maître de son "cube" d'espace (sol, bâti ou espace aérien), l'ensemble de l'imbrication étant régi par un cahier des charges et un maillage de servitudes complexes.
Qu'est-ce qu'une AFUL ou une ASL dans ce contexte ?
En l'absence d'un syndicat des copropriétaires pour gérer le bâtiment, il faut obligatoirement créer une structure juridique pour gérer, entretenir et financer les équipements qui restent d'intérêt commun (les voiries de desserte, les réseaux primaires d'eau ou d'énergie, les fondations partagées). Nous rédigeons donc les statuts d'une Association Syndicale Libre (ASL) ou d'une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) regroupant les différents propriétaires de volumes.
Comment sont définis physiquement ces "volumes" ?
Notre cabinet de Géomètres-Experts établit des plans réguliers et des coupes tridimensionnelles (souvent issus de relevés par scanners 3D et de modélisation BIM) qui délimitent mathématiquement chaque volume par des cotes altimétriques (Z) extrêmement précises, définies par rapport au système national (NGF), en plus des limites planimétriques (X, Y).
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